4月23日，北京天氣放晴。
位于北京東五環(huán)外朝陽新城馬路以北的幾百米長的圍欄工地，一片熱火朝天的景象。建筑工人的口哨聲、傳輸水泥吊車的轟鳴聲、加固鋼筋網(wǎng)的叮叮當當聲此起彼伏，響成一片。
這就是近期被熱炒的某部內(nèi)部定向兩限房——金隅景和園現(xiàn)場。
據(jù)悉，這塊地在2005年就已是荒地，一直在長草，現(xiàn)在才開發(fā)令人費解。居住在朝陽新城的一位人士透露，她在2005年以3000元左右的價格購買了經(jīng)濟適用房，目前金隅景和園定性為限價房，價格漲到6千多，同時由于該地商品房對外銷售的價格均價是1萬7，所以某部的購房者至少賺了一倍。
記者從某部內(nèi)部事業(yè)單位證實了上述消息。即去年的確被通知可以購買此限價房。但是很多人考慮到本地區(qū)域有火葬場等因素放棄了購房機會。
某部一位人士指出，福利分房在機關(guān)、事業(yè)單位普遍存在，而且都是走正常程序，農(nóng)業(yè)系統(tǒng)收入低，很多年輕人沒有住房，即使買限價房，很多也有壓力。
記者調(diào)查網(wǎng)上爆出的公務(wù)員福利購房版本，逐漸揭開了一些部委、央企變相福利分房的面紗。
賺了一倍
根據(jù)此前媒體披露的消息，北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司定向向某部出售E4#樓、E5#樓和E6#樓約300套限價房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該E4#樓、E5#樓和E6#樓，規(guī)劃分別屬于2009規(guī)(朝)建字0239號、0238號、0236號確定的項目，建筑單位是北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，銷售許可證為京房售證字(2010)限5號，名稱成為朝新嘉園，另一擴展名為金隅景和園，項目為住宅樓。
金隅景和園項目去年6月26日舉行開工典禮。規(guī)劃居住區(qū)占地面積12.97公頃，總建筑面積約35萬平方米，其中限價房建筑面積約29萬平方米，預計將于2011年底全面實現(xiàn)竣工交用。
該建筑樓盤對面朝陽新城的一名經(jīng)濟適用房業(yè)主稱，由于該區(qū)面積巨大，所蓋的樓層多，可能不僅為某部定向購房。北京一位房地產(chǎn)協(xié)會人士指出，該地距離北京東風農(nóng)場很近，預計某部能夠在此定向購房，可能與都屬于農(nóng)業(yè)口有關(guān)。
但是這位熟諳房地產(chǎn)內(nèi)幕的人士告訴記者，這個限價樓盤能拿到銷售許可證，說明此前已經(jīng)拿到了土地部門、規(guī)劃部門和建設(shè)部門的許可，未來辦理房產(chǎn)證難度不大。
這位人士說，某部職工本可以單個在外邊申請經(jīng)濟適用房或者限價房，而現(xiàn)在能定向整棟購買，肯定得到了上級主管部門以及北京市相關(guān)部門的同意及開發(fā)商的支持。
某部下屬一個事業(yè)單位人士告訴記者，此次定向限價房，實際上去年就已經(jīng)分完，今年只是最終確認簽合同而已。“這個福利分房，其實在別的事業(yè)單位也存在。但是奇怪的是，很多人此前不看好此地，結(jié)果錯過了機會。”
哪里來的土地
北京市房協(xié)住宅學術(shù)委員會委員蔡金水告訴記者，某部定向瓜分限價房的情況在福利分房方面還是比較好的，有的權(quán)勢部門甚至可以空手拿房。
目前網(wǎng)上流傳一個北京內(nèi)部福利分房的細目，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)所述基本屬實，而其分房的手段也是各顯神通。
比如北京東三環(huán)的和諧雅園，西三環(huán)益豐苑小區(qū)， 西直門某鐵路住宅小區(qū)，職工內(nèi)部價格遠遠低于市場價格。
上述樓盤無一例外都有規(guī)劃證和開工證，但是很難查到土地審批，這些樓盤提供的信息顯示，銷售許可證均無。房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部人士指出，這是這些樓盤對內(nèi)部進行銷售的證據(jù)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心副主任王玨林告訴記者，這些樓盤能建起來，要么是獲得了劃撥或者轉(zhuǎn)讓土地，要么是在自己土地上蓋房，因為如果是走商品房路子，這個土地要招拍掛，顯然是不可能那么低價。
記者從北京相關(guān)房地產(chǎn)部門獲悉，上述相關(guān)的樓盤都有自己的土地來源。
比如西局某樓盤，有內(nèi)部人士爆料，其土地是北京發(fā)改委和規(guī)劃委在規(guī)劃和審批別的用地時代征而來。“比如規(guī)劃了2個樓盤，要代征用來建設(shè)道路、綠地的土地，但是地拿來后變更了性質(zhì)，變成了經(jīng)濟適用房地，然后再找一個開發(fā)商來集資建房。這樣的結(jié)果是自己一分未出就拿到房屋。”
中石油被爆在北京東北三環(huán)太陽宮附近以9000多元/平方米的團購房價，購買某開發(fā)商市場價達數(shù)萬元樓盤，行業(yè)人士表示，這個情況在各大央企也普遍存在。
大部分是小產(chǎn)權(quán)房？
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心副主任王玨林則告訴記者，目前地方政府控制相關(guān)部門變相福利分房的能力有限，原因是很多地并不掌握在地方政府，而且很多房屋蓋完后不一定需要通過地方政府來要商品住宅產(chǎn)權(quán)。
記者了解到，目前北京市能審批發(fā)放產(chǎn)權(quán)的只是部分房屋。有些部委以及企業(yè)或者學校等，如何蓋房，以什么名義蓋房，北京市相關(guān)部門無權(quán)管轄。
此外，有些部門也有很多自有土地。這些土地建房，地方政府也只牽扯到規(guī)劃施工等問題。如果這些地方蓋的房屋要產(chǎn)權(quán)，則需要與房地產(chǎn)管理部門溝通。
比如1998年國家房改前蓋的部委住房，即央產(chǎn)權(quán)，后來都拿到產(chǎn)權(quán)，可以對外上市。但是1999年國家明令取消福利分房后，部委蓋的住房，相當多的并沒有辦下產(chǎn)權(quán)來。“這個房子可以住，但是產(chǎn)權(quán)證辦不下來，實際上就是小產(chǎn)權(quán)。”多名部委人士告訴記者說。
蔡金水則告訴記者，實際上，很多單位以房屋翻新或者危房改造名義建設(shè)的房屋，甚至還不需要涉及產(chǎn)權(quán)證問題，因為過去就有產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在只是重新辦，辦成什么樣子而已。
這個說法在多個小區(qū)得到了證實。比如西直門鐵路危改小區(qū)1號樓，建筑層數(shù)為地下一層和地上十層。建設(shè)單位為北京京鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司，施工單位為中鐵六局北京鐵建公司四十二項目部。
某部委一位人士指出， “這些房子盡管沒產(chǎn)權(quán)，但是分了也是福利，也不存在以后不能住的問題。”
住房雙軌制？
1998年國家房改以來，國家部委和機關(guān)嚴禁福利分房。2006年建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部出臺《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》規(guī)定，“對利用職權(quán)及其影響，以‘委托代建’、‘定向開發(fā)’等方式變相搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益的，要追究有關(guān)單位領(lǐng)導的責任。凡以集資合作建房名義搞商品房開發(fā)，對外銷售集資合作建成的住房的，要沒收非法所得，并從嚴處理有關(guān)責任人；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)追究刑事責任。”
2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出，單位集資合作建房只適合距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)。“各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象出售。”
不過，目前各地實際的集資建房、定向開發(fā)仍很多。比如北京西局某住宅小區(qū)就是以小區(qū)合作社的名字委托北京城建公司建設(shè)的。該項目小區(qū)建筑面積約145530平方米，造價20355萬元，地上最高16層，地下2層，框架結(jié)構(gòu)。
該種采用BT(建設(shè)－移交)建設(shè)模式，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心副主任王玨林的看法，其實“就是找個施工隊施工的形式，本質(zhì)上與集資建房無異，也與定向開發(fā)無本質(zhì)區(qū)別”。
而這種住房合作社很是普遍，比如曾經(jīng)有國土房管局合作社、廣廈住宅合作社、市科教住宅合作社、政華住宅合作社、社團住宅合作社等。
北京市房協(xié)住宅學術(shù)委員會委員蔡金水指出，這種合資建房的好處是，很多剛剛工作不久的小年輕都能分到大房。
他建議國家應(yīng)該做好第二次房改，嚴禁部委機關(guān)福利分房。“不能搞變相的福利分房。如果他們都買不起，一般百姓就更加買不起。這不公平。”他說?！⌒っ?李嬌鳳
公務(wù)員分房，損不足而補有余？
“凡有的，還要加給他叫他多余；沒有的，連他所有的也要奪過來。”馬太福音中的這句話正成為中國住房保障情況的現(xiàn)實注腳。
“某部集資房，位置西直門鐵科院院內(nèi)，均價2000，周邊50000，公安部集資房，位置廣渠門外，均價4500，周邊35000……”
在高房價下公務(wù)員享受特殊福利房早已不是新聞，然而最近在各大網(wǎng)站上廣為流傳“某部團購經(jīng)濟適用房”，“公務(wù)員買房內(nèi)部價”等帖子還是狠狠刺激了一下大眾的眼球和神經(jīng)。
禁令下的公務(wù)員福利分房
公務(wù)員住房享受特殊待遇問題并非一時興起，而是長久存在。然而政府針對公務(wù)員福利分房、集資建房問題，不乏三令九申。
在1998年7月國發(fā)23號文吹響終結(jié)福利分房的號角之后，1999年，國務(wù)院針對公務(wù)員人群專門下發(fā)了《在京中央和國家機關(guān)進一步深化住房制度改革實施方案》，規(guī)定“從1998年底起，在京中央機關(guān)和國家機關(guān)停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。
但實際上福利分房的末班車并沒有在1998年駛?cè)虢K點，國發(fā)23號文中規(guī)定：“在一定時期內(nèi)，國管局、中直管理局可統(tǒng)一組織建設(shè)經(jīng)濟適用住房，按建造成本價向在京中央和國家機關(guān)職工出售。”
2003年8月國務(wù)院開始規(guī)范集資、合作建房，其出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
2006年8月，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部三部委更是聯(lián)合發(fā)出通知，嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。
然而禁令不斷之下，有部委、機關(guān)打著“經(jīng)濟適用住房”的旗號為公務(wù)員集資建房的現(xiàn)象仍在繼續(xù)。以北京為例，在廣安門、廣渠門、三里河、新街口等周邊環(huán)境較好的成熟生活區(qū)，已建起大批“公務(wù)員經(jīng)濟適用住房”，被列入了當年的經(jīng)濟適用房計劃針對公務(wù)員定向發(fā)售。
北京華遠集團總裁任志強公開表示“大部分的經(jīng)濟適用房都供應(yīng)給公務(wù)員”。
數(shù)據(jù)顯示，北京市2005年到2009年公開的土地供應(yīng)量，百分之七十以上的土地用于建經(jīng)濟適用住房和享受經(jīng)濟適用住房等政策的住房。然而這期間面向社會供應(yīng)的經(jīng)濟適用房的全部數(shù)量，加起來大概只有百分之七左右。
那些沒有向社會公開銷售的低價經(jīng)濟適用房最后去哪了呢？
保障房保障了誰
中國政法大學副教授王建勛認為開發(fā)商以低價將房子賣給公務(wù)員背后可能有權(quán)錢交易，并與政府的土地財政也有關(guān)聯(lián)，“政府壟斷土地，開發(fā)商需要土地和政府部門的審批許可，而事實上各個部委又常常是密切聯(lián)合、統(tǒng)一戰(zhàn)線，開發(fā)商為了行事方便，用房子討好有關(guān)部門再正常不過了”。
有專家指出，公務(wù)員低價購房的秘密在于，一些當?shù)卣米陨韺操Y源的支配權(quán)把土地，通過非市場化的低價或無償“劃撥”方式納入到了公務(wù)員福利范圍來為公務(wù)員提供低價產(chǎn)權(quán)房。
上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認為，高房價下不少部委機關(guān)單位甚至把分房子當成吸引人才的一種手段和方式。
然而在公務(wù)員以不到市場價的幾分之一，甚至十幾分之一獲得住房的背后是全國房價仍在繼續(xù)上漲。
今年3月份北京、杭州、上海等一線城市房價在2009年末基礎(chǔ)上普漲20%。重點城市相對2009年1月1日的整體漲幅為39%，其中一線城市上升53%，二線城市上升23%。
對此任志強早有斷言，“如果全部的商品房住房的消費者只能在全部住宅建設(shè)用地的28%之中競爭，那么本就會高漲的房價就必然的畸形暴漲。”
王建勛認為公務(wù)員享用的福利房會直接影響房地產(chǎn)市場供給，干擾正常市場交易秩序。“大量房子并沒有推向市場，交易的房子被預先獲得，真正用于交易的房子就有限了，而且當公務(wù)員以很便宜價格拿到房子時，開發(fā)商會不會把成本轉(zhuǎn)移到其他賣給普通民眾的房子上？公務(wù)員所享有的這種特殊福利是不是也是高房價的一個助推力？”
面對高昂的商品房價格，更多的人將目光投向了保障房，然而資料顯示，2009年年初，北京申請保障房達10.45萬戶，而北京可提供搖號配售的經(jīng)適房僅約3.2萬套，可提供的限價房房源約2.3萬套。
有學者更是大膽估計，能夠在我國住房保障政策中受益的群體恐不足2.5%。
引發(fā)階層對立？
實際上，即使沒有集資建房，團購經(jīng)濟適用房，公務(wù)員仍能獲得各種各樣的政策性住房照顧。
在2007年9月之前，北京市公務(wù)員家庭購買經(jīng)濟適用房不需財產(chǎn)審核。2008年底，北京市開啟了公務(wù)員申購限價房之門，有官員稱，限價房重點解決的對象包括北京市以及機關(guān)公務(wù)員。
顧建發(fā)認為，公務(wù)員通過這種樓臺先得月的方式“自肥”，導致其社會公信力喪失，侵犯中低收入家庭的利益。
有學者指出，如果公務(wù)員住房政策耗費成本過大，脫離整個城市公共住房政策而為公務(wù)員群體提供優(yōu)惠政策，會引起公務(wù)員與其他階層之間對立心理的生成。
“特殊群體還是要考慮其特殊性。”在深圳市房地產(chǎn)研究中心法律所所長王玉國看來，對公務(wù)員住房給予一定傾斜政策并非完全不合理。他指出，大部分國家和地區(qū)對公務(wù)員住房都有一定的照顧政策，保障公務(wù)員住房，跟高薪養(yǎng)廉道理相似，可以減少其權(quán)力尋租的可能性。
“但是公務(wù)員的住房問題不應(yīng)該與中低收入的住房保障問題混在一起解決。公務(wù)員不能搶占中低收入家庭住房資源。”他表示在住房保障法起草過程中也有專家提出要對公務(wù)員的住房加以專門保障，“但是因為考慮到住房保障不應(yīng)以職業(yè)來劃分，所以在修訂中我們對公務(wù)員住房問題并未做專門考慮。”
他認為公務(wù)員的住房問題可以通過行政系統(tǒng)的制度加以規(guī)范，通過貨幣補貼的方式對公務(wù)員住房加以保障。
中國政法大學教授何兵則認為不宜給公務(wù)員以住房方面的傾斜政策，“因為公務(wù)員隊伍太龐大了。”他指出，如果確有需要解決公務(wù)員住房問題，也應(yīng)該通過壓縮公務(wù)員隊伍，提高工資，讓公務(wù)員通過市場化方法購房，而不是通過變相福利、隱形福利獲得住房。
王建勛指出解決住房不公問題的關(guān)鍵在于改革土地制度，打破土地被政府壟斷的局面。要讓房地產(chǎn)徹底市場化，取消經(jīng)濟適用房等市場中的例外，以促進市場發(fā)揮作用，減少權(quán)力尋租空間，政府只負責提供合適公正的制度安排而不干涉市場。
要解決公務(wù)員占用保障房資源的問題，他認為應(yīng)該通過法律嚴格規(guī)定保障性住房的發(fā)放條件，加大執(zhí)行中的透明度。對于高房價下，公務(wù)員同樣面臨的住房問題，他建議通過大力發(fā)展公共租賃房的方式解決公務(wù)員住房問題，而不是以給公務(wù)員產(chǎn)權(quán)的方式解決其住房問題，避免占用過多社會資源?！『啪?/p>
第二次房改：住房保障應(yīng)以單位為主
近期網(wǎng)傳各大部委內(nèi)部福利分房的貼子，引起中國投資學會副會長劉慧勇的思索：是否應(yīng)該進行第二次房改？
劉慧勇正在沿海地區(qū)調(diào)研，他發(fā)現(xiàn)目前沿海城市房價上升較快，而很多二線城市，特別是變相搞福利分房的地方，反而房價很低。
他利用銀行數(shù)據(jù)測算發(fā)現(xiàn)，變相搞福利分房的地方，實際上是總量增加了保障性住房的供給。這改變了供求關(guān)系。
“公務(wù)員福利分房應(yīng)陽光化，國家本來就應(yīng)該把更多的人納入保障性住房范圍，增加保障性住房土地供應(yīng)，是下一步改革的出路。”他說。
劉慧勇曾經(jīng)上書主張進行第二次房改，并個人起草了住房保障法草案。對當下房價走勢如何看待，以及如何調(diào)控房價，保障居民的住房權(quán)利， 21世紀經(jīng)濟報道(以下簡稱《21世紀》)記者對他進行了專訪。
應(yīng)該大幅增加保障性住房供應(yīng)
《21世紀》：最近討論有部委買了定向限價房的事情，對此你怎么看？
劉慧勇：我認為不只是他們，很多部委單位都在做。這是很普遍的事情，有些是可以查的，但有些查不了，比如部隊建的軍產(chǎn)房，國土局都管不了。
此外，很多央企和有實力的中央金融企業(yè)也都在做。這些單位為員工提供福利住房無可厚非。有房可住是居民的基本權(quán)利，如果單位的員工收入低，買不起房，單位可以提供住房。
他們進行變相福利分房對社會不公平，但是他們有住房，也等于是增加了住房供給，如果把公務(wù)員也擠到商品房市場，等于是減少住房供給，房價會漲得更厲害。
《21世紀》：房價上漲與福利分房有關(guān)系嗎？
劉慧勇：我的調(diào)查結(jié)果顯示，變相福利分房多的地方，房價反而低，因為這些地方住房供應(yīng)大。二線城市如長沙、長春，原來有大量的單位供應(yīng)房，地方政府不是向開發(fā)商一個渠道供應(yīng)土地，而是供應(yīng)給較多單位。
如果北京各單位的房子都解決了的話，商品房就賣不了多少錢。按照任志強的說法，把小產(chǎn)權(quán)全取消，把中央機關(guān)、部委的建房全取消，北京的開發(fā)商就能賣十萬塊一平米了。
《21世紀》：每次房價調(diào)控之后，房價就會大漲，是不是調(diào)控思路有關(guān)系？
劉慧勇：目前的房價調(diào)控都是從需求的角度在調(diào)整，沒有從供給的角度來調(diào)整。
現(xiàn)在的問題是政府壟斷土地供應(yīng)，土地供給不足，另外開發(fā)建設(shè)的房子也比以前少了?，F(xiàn)在中國一年需要17億平方米的城鎮(zhèn)住宅，可是現(xiàn)在供應(yīng)不到12億平方米，缺口就有6億多平方米。這是房價上升的主要原因。
目前提高利率，提高首付比例，還是在以需求為中心調(diào)控房價，但是應(yīng)該以增加供給來調(diào)控房價。
《21世紀》：現(xiàn)在大學、企業(yè)、機關(guān)一般等都不允許集資建房，實際有很多在建。對此怎么看？
劉慧勇：很多單位自己有土地，很多實權(quán)部門變相分房，與其這樣，還不如公開化。
單位籌資建房，雖然國家不允許，但客觀上有好處，應(yīng)該陽光化。如果大家都提倡這么做的話，房價就漲不了那么多了。我在其他城市做過調(diào)查而得出的結(jié)論是：供地渠道多，單位供房多，房價就漲得慢。不一定都是經(jīng)濟適用房，小產(chǎn)權(quán)房也行、籌資合建房也行。
應(yīng)該加快進行二次房改
《21世紀》：你覺得需要進行新的房改？
劉慧勇：關(guān)于第二次房改，首先我主張實施住房保障法。保障法就是用法律的形式糾正一次房改的缺點。所謂一次房改就是1998年國務(wù)院發(fā)的23號通知，在國家的行政規(guī)定上算是最高層次了，但它不是法律，糾正它就要通過法律來糾正。住房保障法就是單位和政府雙方都有保障住房的責任。
住房保障法要規(guī)定居住是人的最基本權(quán)利，人的居住權(quán)是必須保證的，嚴格說屬于分配范疇。勞動者和雇主屬于勞資關(guān)系，房子的差距實際上是分配差距的表現(xiàn)。
《21世紀》：二次房改有哪些基本內(nèi)容？
劉慧勇：二次房改應(yīng)遵循城鎮(zhèn)住房保障“單位為主、政府為輔”、單位住房保障“實物安居、貨幣宜居”、政府廉租住房“街道代審、單位轉(zhuǎn)租”、城鎮(zhèn)商品住房“面積設(shè)限、稅收優(yōu)惠”和建房用地“廉租定價、商品競價、廉租優(yōu)先、距離優(yōu)先”等五個原則。實施二次房改應(yīng)從用人單位、政府、立法三個方面著手。
立法層面，就是要執(zhí)行住房保障法。單位層面，一方面應(yīng)鼓勵用人單位就近為低收入職工購建廉租房。單位就近擁有房產(chǎn)，只供廉租，永不出售，提職遷出，周轉(zhuǎn)使用。另一方面，用人單位應(yīng)給無廉租房職工發(fā)放足額貨幣房貼。單位買建房都可以，主要是可租給青年員工。
政府層面，市區(qū)政府應(yīng)為既無固定工作單位又無住房的本城區(qū)“雙無”居民和困難單位提供廉租房。對單位廉租房建設(shè)，除了給予用地支持之外，還需要給予必要的資金支持。
