由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》近日正式對外發(fā)布。與經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”?！吨笇?dǎo)意見》的出臺不僅意味著住房保障范圍的擴(kuò)大，更為重要的是，如果該項(xiàng)措施能夠盡快落實(shí)到位，將有效遏制商品房價(jià)格的再度上漲。

　　在國內(nèi)房地產(chǎn)供給體系中，保障房和商品房之間存在著明顯的斷層問題——保障房僅針對低收入與最低收入群體，而商品房價(jià)格則遠(yuǎn)超普通公眾的承受能力。大量的中等收入群體，特別是剛剛走上工作崗位的新白領(lǐng)階層，其住房需求難以獲得有效的制度保障。而這部分社會群體因?yàn)槊媾R結(jié)婚、落戶，具有典型的房地產(chǎn)“剛性需求”，他們的市場行為決定著房價(jià)趨勢的變化。

　　之前的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果已經(jīng)表明，如果針對“夾心層”的剛性需求缺乏政策支撐，任何已有的調(diào)控政策效果都可能喪失。因此，公租房的出現(xiàn)，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問題的重要舉措，也事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的成敗。換言之，如果房地產(chǎn)市場的剛性需求能夠得到充分滿足，就意味著引起房價(jià)上漲的“導(dǎo)火索”被熄滅，房地產(chǎn)市場整體供需結(jié)構(gòu)將趨于合理。如此，調(diào)控政策才能夠獲得更充分的發(fā)揮空間，長期以來的房價(jià)上漲慣性才能夠被有效遏制。如果說經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房體現(xiàn)了公共政策的救濟(jì)屬性，那么公租房則更能體現(xiàn)避免經(jīng)濟(jì)大起大落的公共政策的宏觀調(diào)控功能。

　　但必須指出的是，目前國內(nèi)的公租房政策仍處于剛起步階段，以當(dāng)下房地產(chǎn)市場調(diào)控的形勢而言，相關(guān)政策推進(jìn)應(yīng)當(dāng)遵循高效持續(xù)原則，才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現(xiàn)。事實(shí)上，國內(nèi)公租房建設(shè)的最大問題在于供給規(guī)模嚴(yán)重不足。中國城市人口規(guī)模極為龐大，動輒百萬計(jì)的城市人口使得公租房建設(shè)規(guī)劃必須要有戰(zhàn)略超前意識。與統(tǒng)計(jì)部門重點(diǎn)監(jiān)測的國內(nèi)70個(gè)大中城市相比，今年全國計(jì)劃興建的37萬套公租房，平均到每座城市不過5000套左右，顯然無法從根本上滿足“夾心層”的住房需求。更何況，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的實(shí)際情況表明，地方政府的實(shí)際建設(shè)規(guī)模往往還要落后于規(guī)劃數(shù)量。

　　解決這一問題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)，即引入行政問責(zé)機(jī)制與市場化的規(guī)范運(yùn)作。其一，必須要強(qiáng)化地方行政部門職責(zé)，一方面中央財(cái)政要擴(kuò)大相關(guān)轉(zhuǎn)移支付資金規(guī)模，另一方面對于地方行政部門拖延公租房建設(shè)的行為，須明確建立問責(zé)機(jī)制。其二，海外公共租賃房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)表明，政府提供并不意味著政府建設(shè)，通過面向市場進(jìn)行招標(biāo)建設(shè)，能夠有效提高保障性住房的供給效率，從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題。